DE VASTGOEDMAKELAAR:
3 BEROEPEN

Een door het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (B.I.V.) erkende professional.

Om als zelfstandig vastgoedmakelaar actief te zijn, kan je niet om een BIV-erkenning heen.
Net zoals het beroep van architect of boekhouder, is het beroep van vastgoedmakelaar strikt gereglementeerd.
Het BIV controleert de toegang tot het beroep en ziet er op toe dat iedereen de regels naleeft.

BEMIDDELAAR

De vastgoedmakelaar verleent 
bijstand met het oog op de
verkoop, aankoop, ruil, verhuring of overdracht van onroerende goederen, onroerende rechten of handelsfondsen.

SYNDICUS

De syndicus beheert (appartements)gebouwen of groepen gebouwen in (gedwongen) mede-eigendom met als doel de verkoop
-en verhuurwaarde te behouden.

RENTMEESTERSCHAP

De rentmeester neemt het beheer van onroerende goederen of onroerende rechten

die niet tot het domein van de syndicus behoren over van de private eigenaar.

WAT MOET ER IN EEN BEMIDDELINGSOVEREENKOMST STAAN?

SCHRIFTELIJK EN ONDUBBELZINNIG

De vastgoedmakelaar moet aan zijn potentiële opdrachtgever een schriftelijk voorstel van overeenkomst voorleggen, dat aangepast is aan de uitoefening van zijn opdracht zoals die hem kan worden toevertrouwd door de potentiële opdrachtgever. Dit voorstel moet conform zijn met de toepasselijke normen en op een duidelijke en ondubbelzinnige wijze de verplichtingen van de partijen vastleggen, in het bijzonder met betrekking tot de berekenings- en betalingswijze van het ereloon.
De vastgoedmakelaar zal ervoor zorgen de aandacht van de potentiële opdrachtgever te vestigen op de essentiële elementen van de bemiddelings- of beheersovereenkomst die hij hem voorstelt af te sluiten.

PRIJSVORK EN VOORWAARDEN

Duidelijke omschrijving van de mogelijkheid en wat de grenzen zijn waarbinnen de vastgoedmakelaar kan onderhandelen over de prijs en de voorwaarden. Eveneens worden de minimum vraagprijs alsook de voorwaarden gespecifieerd

TARIEF

Het door de consument te betalen tarief moet worden omschreven. Dit tarief omvat is het totale tarief, waaronder is begrepen: BTW, alle overige taksen en kosten van ale diensten waar de consument verplicht moet worden bijbetaald.

DUUR BIJ EXCLUSIVITEIT

Bij toekenning van een exclusiviteit aan de vastgoedmakelaar, overschrijdt de bemiddelingsovereenkomst geen 6 maanden.

KOSTENLOZE OPZEGGING

Indien een voor bepaalde duur gesloten bemiddelingsovereenkomst stilzwijgend wordt verlengd, kan zij ten alle tijde en zonder kosten worden beëindigd mits opzegging van 1 maand.

VOORWAARDEN VERVULLING OPDRACHT:

-Bij geldig bod, schriftelijk bewijs dat uitgaat van de wederpartij
- Bij het aangaan van een overeenkomst met een wederpartij waaraan de vastgoedmakelaar informatie heeft verschaft  bewijs aanleveren informatie
-Bij aangaan van een overeenkomst na de beëindiging van de bemiddelingsovereenkomst  bewijs aanleveren informatie
-De makelaar dient binnen de 7 dagen na de beëindiging van de bemiddelingsovereenkomst aan de consument een lijst overmaakt van de personen aan wie hij precieze en individuele informatie heeft bezorgd. De vergoeding is alleen verschuldigd wanneer de consument de overeenkomst sluit met één van deze personen. De makelaar heeft slechts recht op de vergoeding indien de overeenkomst door de consument wordt gesloten binnen de 6 maanden na beëindiging van de bemiddelingsovereenkomst.

NIET PLAATSVINDEN VAN VERKOOP/VERHUUR

De consument is geen enkel ere- of commissieloon verschuldingd.

OPZEGGINGSBEDING/VERGOEDING

Het beding kan worden toegekend aan de de consument om éénzijdig  de overeenkomst beëindigen zonder enige motivering. 
Ingeval er een opzeggingsvergoeding wordt voorzien, kan deze niet meer bedragen dan 50% van het ere-of commissieloon, op voorwaarde dat de consument het onroerend goed niet verkoopt/verhuurt binnen de 6 maanden na de opzegging.

VERZAKINGSBEDING

De consument heeft het recht om zonder kosten binnen de 7 werkdagen van de bemiddellingsovereenkomst af te zien. Deze bepaling is niet geldig ingeval van verwezenlijking van de bemiddellingsovereenkomst binnen de 7 dagen en voordat de consument van zijn verzakingsrecht gebruik maakt, mits de consument hier voorafgaandelijk en uitdrukkelijk in toestemt.

RAPPORTERING

De vastgoedmakelaar moet vermelden op welke wijze hij de consument inlicht. Deze inlichtingen worden op periodieke basis en minstens maandelijks verschaft.

De volgende voorwaarden zijn verboden in een overeenkomst:

- Bedingen die verwarring scheppen tussen mogelijkheid opzeg mits vergoeding en de strafbedingen

  • Opzegtermijnen langer dan 1 maand (bij overeenkomst van bepaalde duur) voor het einde van de overeenkomst

  • Schadebedingen van meer dan 75% van de commissie

  • Een forfaitair bedrag bij het miskennen van de exclusivteit (schadebeding)

  • Schadebedingen die enkel vastgelegd worden voor 1 partij. Er moeten schadebegingen zijn voor beide partijen

  • Elke andere bepaling die de rechten van de consument opheft of beperkt.

DE VASTGOEDMAKELAAR MOET ZICH HOUDEN AAN REGELS

De vastgoedmakelaar dient zijn functie uit te oefenen

volgens de deontologische principes van de plichtenleer.

AANSPRAKELIJKHEID

De vastgoedmakelaar is verantwoordelijk voor alle handelingen gesteld in de uitoefening van zijn beroep, hetzij persoonlijk, hetzij door de aangestelden die in het kader van die uitoefening onder zijn gezag staan, hetzij door personen waarvoor hij zich uitdrukkelijk verbonden heeft tot het onder zijn verantwoordelijkheid coördineren van de activiteiten.

RESPECT VOOR PRIVÉ-LEVEN EN DISCRETIEPLICHT

Behoudens rechtvaardigingsgronden moet de vastgoedmakelaar de onschendbaarheid naleven van de woning en het privé-leven van de personen die bij de bezoeken of de tussenkomsten in de woning betrokken zijn.
De vastgoedmakelaar is gehouden tot de naleving van een discretieplicht, die hij ook door de personen die onder zijn gezag werken, moet doen naleven.
Deze discretieplicht houdt in dat de vastgoedmakelaar geen gegevens, feiten en meningen met betrekking tot een opdracht mag vrijgeven aan anderen dan diegenen die gerechtigd zijn om er kennis van te nemen, en dit zowel tijdens als na zijn opdracht.

OPDRACHTEN AANVAARDEN IN LIJN MET DE BEPALINGEN

De vastgoedmakelaar mag geen opdracht aanvaarden, nastreven of voortzetten waarvan de aard of het voorwerp strijdig is met de bepalingen van onderhavig reglement en de richtlijnen ervan, de bepalingen overtreedt die van dwingend recht of van openbare orde zijn, of zijn onafhankelijkheid in gevaar brengt. De vastgoedmakelaar mag evenmin een opdracht of een mandaat aanvaarden, nastreven of voortzetten waarvan hij weet dat de aard of het voorwerp gerechtelijke beslissingen schendt.

PROFESSIONELE HOUDING

Om een opdracht te verwerven, is het de vastgoedmakelaar verboden om iemand aanhoudend lastig te vallen.


De vastgoedmakelaar zal aan zijn opdrachtgever de documenten en inlichtingen vragen die noodzakelijk zijn voor het uitvoeren van zijn opdracht zodat hij betrouwbare informatie kan overmaken aan de bij die opdracht betrokken personen.


Hij moet zijn opdrachtgever informeren over elke nieuwe gebeurtenis waarvan hij op de hoogte is en die een weerslag kan hebben op de rechten en verplichtingen van deze laatste. De vastgoedmakelaar weet perfect dat op een goed niet alleen een hypothecaire inschrijving of een beslag kan wegen. De (snelle en naar gewest gediversifieerde) evolutie van de op goederen toepasselijke wetgeving en reglementering (stedenbouw, ruimtelijke ordening,…) herinnert ons aan noties als bodemvervuiling, verscheidene rechten van voorkoop, de conformiteitsnormen voor bepaalde installaties, enz. Men mag ook de invloed van een huwelijkstelsel van de opdrachtgever of van een koper op de geldigheid of tegenstelbaarheid van een transactie (handelshuur, verkoop, aankoop) niet uit het oog verliezen.


De vastgoedmakelaar zal zich vergewissen van de identiteit, de hoedanigheid en de precieze gegevens van zijn opdrachtgever of zijn vertegenwoordigers, alsook van de toereikendheid van de bevoegdheden van deze personen voor het doel van zijn opdracht.


Zelfs wanneer de vastgoedmakelaar is ingelicht over de beslissing van de opdrachtgever om de opdracht op te zeggen, voert de vastgoedmakelaar zijn contractuele of statutaire verplichtingen uit tot het einde van zijn opdracht.


De vastgoedmakelaar zal alle documenten die zijn opdrachtgever hem heeft bezorgd of deze die hij na betaling heeft verkregen, in het kader van zijn opdracht, bewaren, en zal deze onverwijld teruggeven.


De vastgoedmakelaar mag geen enkele handeling stellen met betrekking tot de bemiddeling of het beheren van een goed zonder dat hem daarvoor een opdracht werd toevertrouwd of een toestemming werd gegeven.


Wanneer een beroep dient gedaan te worden op de diensten van beroepsmensen, zoals een deskundige, een notaris, een aannemer, moet de vastgoedmakelaar het keuzerecht van de opdrachtgevers en hun mede-contractanten respecteren, onverminderd de adviezen die hij aan zijn opdrachtgevers kan verstrekken en zijn contractuele of statutaire bevoegdheden.

INFORMATIEVERTREKKING

Wanneer de vastgoedmakelaar informatie verstrekt over zijn hoedanigheid, zijn beroepsactiviteiten, zijn kwalificaties en zijn diensten maakt hij deze waarheidsgetrouw over en is het hem verboden zichzelf onrechtmatig titels of bekwaamheden toe te eigenen, zowel in het algemeen als met betrekking tot een bepaald goed.

HONORARIA

Uitgezonderd bijzondere overeenkomsten tussen alle betrokken partijen, mag de vastgoedmakelaar enkel van zijn opdrachtgever of, in voorkomend geval, van een collega waarmee hij een samenwerkingsakkoord heeft, honoraria, voordelen of beloningen ontvangen. De vastgoedmakelaar mag geen honoraria, terugbetalingen of vergoedingen vorderen die niet wettelijk of bij overeenkomst toegestaan zijn.µ

FINANCIËLE BEWEGINGEN

De vastgoedmakelaar-bemiddelaar en de vastgoedmakelaar-rentmeester moeten een derdenrekening openen die bestemd is voor het ontvangen of overdragen van de gelden en waarden waartoe hij de opdracht heeft gekregen deze te bewaren of te beheren in het kader van zijn opdracht, tenzij zijn opdrachtgever met het oog daarop beslist een eigen rekening te openen.

SCHATTING

De schattingen en ramingen van de vastgoedmakelaar-bemiddelaar, zowel beknopte als uitgebreide, moeten oprecht verricht worden, onverminderd eventuele verfijningen. Deze bepaling draagt bij tot de verbetering van het imago van het beroep: ze wil vermijden dat vastgoedmakelaars bewust schattingen die niet overeenstemmen met enige referentiewaarde (onderhandse verkoop, openbare verkoop, overeenkomstige waarde) naar voor schuiven of beloven en dit enkel met het oog op het binnenhalen van het goed.

BIEDINGEN

Tijdens zijn opdracht is de vastgoedmakelaar-bemiddelaar gehouden om elk voorstel of elke vaste verbintenis, aan hem overgemaakt door een gegadigde, onverwijld aan zijn opdrachtgever mee te delen, tenzij anders overeengekomen. Het komt er hier op aan te vermijden dat de vastgoedmakelaar, los van zijn rol als onderhandelaar, de ontvangen voorstellen en aanbiedingen voor zich houdt aangezien het uiteindelijk de opdrachtgever toekomt op zijn eigen verantwoordelijkheid te beslissen (ook ten opzichte van de vastgoedmakelaar) over het gevolg dat eraan gegeven wordt. Er mag ook niet uit het oog verloren worden dat aanbiedingen vaak een geldigheidstermijn vermelden zodat het opbergen ervan in een lade rampzalige gevolgen kan hebben.

MANDAAT

Tenzij hij een mandaat van zijn opdrachtgever bezit, of wanneer hij zich persoonlijk sterk maakt, mag de vastgoedmakelaar-bemiddelaar geen overeenkomst sluiten met een gegadigde in verband met een goed dat hij verhandelt.